Mietrecht

Ihr Mietrecht in Rostock, Warnemünde und Mecklenburg-Vorpommern

Im Mietrecht beraten und vertreten wir Vermieter und Mieter. Zu unseren Mandanten gehören Wohnungsgesellschaften, gewerbliche und private Vermieter sowie eine Vielzahl von Mietern.

Unsere Tätigkeit reicht von der Erstellung und Prüfung von Mietverträgen, über die Erstellung und Prüfung von Betriebskostenabrechnungen, Ausspruch oder Abwehr von Kündigungen bis hin zu gerichtlichen Verfahren.

Gerade zu Beginn eines Mietverhältnisses werden von Vermietern wie auch Mietern bereits bei Abschluss des Mietvertrages häufig gravierende Fehler gemacht. Oft werden aus Unkenntnis veraltete oder selbst erstellte Mietverträge verwendet – spätere Überraschungen sind dann meist bereits vorprogrammiert.

Gerade in den letzten Jahren gab es erhebliche Änderungen in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht. Auch der Gesetzgeber blieb nicht untätig und hat das Mietrecht zuletzt im Jahre 2013 geändert. Wir beraten Sie zu den gesetzlichen Änderungen im Mietrecht – egal, ob Sie Mieter oder Vermieter sind.

Verträge sind ja bekanntlich zum vertragen da – damit in ihrem Mietvertrag auch alles so geregelt ist, wie es Ihren Wünschen als Mieter oder Vermieter entspricht, lohnt sich bereits vor Abschluss eines Mietvertrages eine Überprüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

Bei der Prüfung von Mietverträgen berücksichtigen wir die gesetzlichen Änderungen im Mietrecht sowie die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht. Wir prüfen insbesondere, ob die Klauseln zu Schönheitsreparaturen wirksam sind, aber auch die anderen Regelungen, etwa zu Betriebskosten etc. Dies vermeidet bereits im Vorfeld späteren Ärger.

Mietverträge werden manchmal nur für wenige Stunden abgeschlossen (wie z. B. Miete eines Umzugsautos), können aber auch über Jahrzehnte andauern. Wie bei vielen länger andauernden Beziehungen können immer wieder mal Probleme auftreten. Dies betrifft häufig Betriebskostenabrechnungen. Wir prüfen, ob Ihr Vermieter Ihre Nebenkosten richtig berechnet und Ihnen nur das in Rechnung gestellt hat, was Sie auch an Nebenkosten wirklich bezahlen müssen. Und damit Vermieter nicht auf den Unkosten sitzen bleiben, erstellen wir auch Betriebskostenabrechnungen. Eine sorgfältig erstellte Betriebskostenabrechnung erspart Mietern wie auch Vermietern viel Ärger mit Betriebskosten.

Gerade wenn ein Mietvertrag über viele Jahre fortbesteht, sind häufig Anpassungen erforderlich. Wenn überall die Kosten steigen, werden früher oder später auch die Mieten steigen. Eine Mieterhöhung stellt sich in der Praxis jedoch oft als sehr kompliziert heraus. Zudem weisen viele Mieterhöhungsverlangen gravierende Fehler auf und sind unwirksam. Deshalb lohnt es sich für Vermieter wie auch Mieter, eine Mieterhöhung sorgfältig durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt, am besten durch einen Fachanwalt für Mietrecht, prüfen zu lassen. Bei einer eingehenden Beratung wird sorgfältig geprüft, ob das Mieterhöhungsverlangen allen gesetzlichen Anforderungen entspricht und wirksam ist.

Im Laufe eines längeren Mietverhältnisses unterliegt die Mietsache (meist eine Wohnung, aber auch z. B. Garage, Miete eines Autos etc.) einer gewissen Abnutzung. Daneben kann auch anderweitig ein Reparaturbedarf eintreten. Dann stellt sich für den Mieter die Frage, wie er sich bei einem Mietmangel verhalten muss. Neben der korrekten (und beweisbaren) Geltendmachung eines Mangels stellt sich dabei auch oft die Frage nach einer Minderung oder gar Schadensersatz. Erfahrungsgemäß werden hierbei von Mietern wie auch Vermietern häufig – vermeidbare – Fehler gemacht. Wir helfen deshalb Mietern, dass Sie bei einem Mangel die richtigen Schritte einleiten – von der Mangelanzeige bis zur Mietminderung. Allein mit einer Mietminderung ist es jedoch nicht getan – schließlich wollen die meisten Mieter, dass der Mangel (in ihrer Wohnung) beseitigt wird. Wir beraten unsere Mandanten deshalb auch zur Mangelbeseitigung und wie die Beseitigung von Mängeln geltend gemacht oder ggf. auch erzwungen werden kann. Auf der anderen Seite bedeuten für Vermieter Schäden an der Mietsache nicht nur hohe Kosten (z. B. zur Mangelbeseitigung), sondern auch weniger Einnahmen, z. B. bei der Frage der Berechnung der Mietminderung. Hierfür gibt es so genannte Mietminderungstabellen. Dabei vergessen viele, dass es sich hierbei nicht um allgemein verbindliche Tabellen handelt, sondern nur um die Zusammenstellung verschiedener mietrechtlicher Urteile. Deshalb prüfen wir auch Mietminderungen.

Auch wenn kein Mangel auftritt, kann es im Laufe der Jahre erforderlich werden, dass saniert und modernisiert wird. Gerade Baumaßnahmen in der Wohnung können viel Lärm und Stress verursachen. Das können auch wir leider nicht gänzlich vermeiden. Wir prüfen aber, ob die Modernisierung korrekt angekündigt wurde, ob die Fristen eingehalten wurden und ob eine Mieterhöhung wegen Modernisierung richtig erstellt und berechnet wurde. Für Vermieter bedeutet die Durchführung von Baumaßnahmen gerade in vermieteten Wohnungen nicht nur enormen Aufwand bei der Planung mit den Baufirmen, sondern auch mit den Mietern. Wir helfen deshalb Vermietern, ihre Baumaßnahmen nicht nur richtig zu planen, sondern auch die Mieter rechtzeitig zu informieren und Mieterhöhungen für Modernisierungen so vorzunehmen, dass diese vor Gericht Bestand haben.

Bei einem Mietvertrag ist es wie im normalen Leben – alles hat ein Ende. Aber auch bei einer Kündigung des Mietvertrages sind die Interessen häufig sehr unterschiedlich und bieten viel Streitpotenzial. Der Mietvertrag über eine Wohnung stellt in der Regel für den Mieter seinen Lebensmittelpunkt dar. Es ist verständlich, dass ein Mieter deshalb seine Wohnung nicht wegen Eigenbedarf oder Verwertung etc. verlieren möchte. Wir beraten und vertreten Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung oder eine Kündigung des Mietvertrages wegen Verwertung (Verwertungskündigung) oder aus anderen Gründen erhalten haben. Wir können nicht immer verhindern, dass ein Mieter sich eine neue Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung suchen muss. Wir helfen aber, die Folgen zu mildern, indem wir mit dem Vermieter in Verhandlungen treten. Oft ist es möglich, eine Umzugsbeihilfe o. ä. auszuhandeln. Aber auch Vermieter werden häufig vor große Herausforderungen gestellt, wenn diese einen Mieter kündigen müssen, sei es wegen Eigenbedarf, Abriss des Gebäudes oder auch wegen Mietschulden. Gerade hierbei werden wieder viele – vermeidbare – Fehler gemacht. Wir beraten und helfen Vermietern, die Kündigung des Mietverhältnisses, z. B. wegen Eigenbedarf oder Mietschulden, so zu formulieren, dass diese bei Gericht Bestand hat. Und wenn es darauf ankommt, vertreten wir Vermieter auch vor Gericht bei Eigenbedarfskündigungen oder bei einer Kündigung des Mietvertrages wegen Mietschulden sowie Verwertungskündigung etc.

Unsere Tätigkeit endet jedoch nicht bei der Kündigung eines Mietvertrages (z. B. wegen Eigenbedarf, Verwertungskündigung, Kündigung wegen Mietschulden) und der gerichtlichen Vertretung im Rechtsstreit bei einer Räumungsklage. Nach einer Kündigung des Mietvertrages und anschließender Räumungsklage kann es erforderlich werden, dass mittels Gerichtsvollzieher geräumt werden muss. Wir helfen Vermietern bei einer effektiven und zügigen Räumung.

Auch wenn der Mietvertrag scheinbar unproblematisch endet, ergeben sich im Nachhinein häufig doch noch Probleme. Im Mietrecht – gerade bei der Wohnungsmiete – sind die Vorstellungen von Vermietern und Mietern über den Zustand der Wohnung oft sehr unterschiedlich. Für beide Seiten stellt sich dann die Frage, welche Schönheitsreparaturen der Vermieter verlangen kann, und welche Schönheitsreparaturen der Mieter vornehmen muss. Spätestens an dieser Stelle zeigt sich, ob bei dem Mietvertrag von Beginn die Anforderungen der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes berücksichtigt wurden. Nur dann, wenn bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den Mietvertrag nur wirksame Klauseln eingearbeitet wurden, können Vermieter sicher sein, welche Schönheitsreparaturen der Mieter machen muss und Mieter wissen, welche Schönheitsreparaturen Sie wirklich vornehmen müssen.

Unsere Beratung und Vertretung im Mietrecht bezieht sich nicht nur auf die Wohnungsmiete. Auch in anderen Bereichen unseres täglichen Lebens schließen wir eine Vielzahl von Mietverträgen ab. Häufig betrifft dies z. B. die Miete einer Garage oder eines Autos. Auch bei der Garagenmiete oder bei einem Mietwagen stellen sich letztendlich häufig dieselben Probleme wie bei der Miete einer Wohnung.

Zum Mietrecht gehört – artverwandt – auch das Pachtrecht. Egal, ob eine Werkstatt gepachtet wird oder ein z. B. Pachtvertrag über ein Hotel abgeschlossen wird – die Probleme sind meist identisch. Auch hierbei werden häufig dieselben Fehler gemacht wie bei Wohnraummietverträgen – angefangen von fehlerhaften Formularverträgen und „Mustertexten“, über die Verwendung unwirksamer Klauseln bis hin zu Problemen bei der Durchführung des Pachtvertrages, über die Kündigung des Pachtvertrages, und ggf. auch hier wieder bei einer Räumungsklage. Wir helfen Ihnen, damit Ihre wirtschaftliche Existenz bei der Pacht eines Hotels oder Pacht einer Werkstatt etc. gesichert bleibt – als Verpächter wie auch als Pächter.

Die meisten Pachtverträge werden jedoch im Bereich der Landwirtschaft abgeschlossen. Bei der Landpacht wie auch bei anderen Pachtverträgen gelten die mietrechtlichen Grundsätze – mit den Besonderheiten des Pachtrechtes. Der Pachtvertrag erlangt in der Landwirtschaft angesichts immer weiter steigender Landpreise eine immer größere Bedeutung. Wir beraten und vertreten deshalb auch Landwirte und Gewerbetreibende wie z. B. Hoteliers bei der Formulierung ihrer Pachtverträge.

Ebenso gehört zum Mietrecht – oft unterschätzt und vielfach rechtlich falsch eingeordnet – der Leasingvertrag. Gerade für Gewerbetreibende und Selbstständige stellen Leasingverträge einen wichtigen Bestandteil der täglichen Arbeit dar. Sei es Leasing von Maschinen oder Anlagen oder Leasing eines Autos oder gar der Leasingvertrag über einen ganzen Fuhrpark – die grundlegenden Regeln des Leasings stammen aus dem Mietrecht. In der Praxis ergeben sich die meisten Probleme bei der Rückgabe eines Leasingautos und der Leasingabrechnung. Immer wieder lässt sich beobachten, dass von den Leasinggesellschaften die Leasingraten zunächst günstig kalkuliert werden, mit dem Ergebnis, dass bei der Abrechnung des Leasingvertrages plötzlich Kosten für Schäden u. a. auftauchen. Auch hier können wir Ihnen helfen, indem wir die Leasingabrechnung ihres Leasingfahrzeuges prüfen.

Wir helfen Ihnen und vertreten Sie – als Mieter und Vermieter, als Pächter und Verpächter oder als Leasingnehmer, bei der Erstellung, Formulierung und Prüfung eines Mietvertrages, Pachtvertrages, über die Durchführung des Vertrages bis zur Abwicklung, auch bei Kündigungen und Räumungsprozessen.

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Fachanwalt für Mietrecht.